살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 세입자의 권리와 의무, 보증금 반환 방법, 대처할 수 있는 법적 구제 방안 등에 대해 알아보겠습니다.
살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자의 권리와 의무는?
살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자는 대항력과 우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
대항력은 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
우선변제권은 임차주택이 경·공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다.
대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그다음 날부터 오전 0시부터 생기며, 임대차계약증서상 확정일자까지 받아야 합니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다 9981 판결)
대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있습니다.
대항력과 우선변제권이 없는 후순위 임차인이나 대항력이 없는 임차인은 보증금 반환을 제대로 받지 못하거나 임차권을 주장할 수 없는 경우가 많습니다.
살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 돌려 받는 방법
살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자는 대항력과 우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
대항력은 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
우선변제권은 임차주택이 경·공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다.
대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그다음 날부터 오전 0시부터 생기며, 임대차계약증서상 확정일자까지 받아야 합니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다 9981 판결)
대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있습니다.
대항력과 우선변제권이 없는 후순위 임차인이나 대항력이 없는 임차인은 보증금 반환을 제대로 받지 못하거나 임차권을 주장할 수 없는 경우가 많습니다.
살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우 대처할 수 있는 법적 구제 방안은?
살고있는 집이 경매로 넘어가는 경우 대처할 수 있는 법적 구제 방안은 다음과 같습니다.
첫 번째는 임차권등기명령을 신청하는 방법입니다. 임차권등기명령은 임차인이 임차권을 등기하도록 법원에 명령을 요구하는 절차입니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다 44597 판결)
두 번째는 매각방해죄를 고소하는 방법입니다. 매각방해죄는 경매에 의한 매각을 방해하거나 방해할 우려가 있는 행위를 한 자를 처벌하는 죄입니다. (민사집행법 제131조) 임차인이 임차권을 주장할 수 있는 경우에도 낙찰자가 강제로 집을 비우게 하거나 보증금을 돌려주지 않는다면 매각방해죄로 고소할 수 있습니다.
세 번째는 기존 임대인에게 민사소송을 제기하는 방법입니다. 보증금을 배당받지 못하거나 부족한 경우, 기존 임대인에게 민사소송을 통해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임차인은 임대차계약에 따라 임대인에게 보증금을 지급한 채권자이므로, 임대인의 재산에 대해 가압류나 가처분을 신청할 수도 있습니다.
마무리
살고있는 집이 경매로 넘어가는 경우에는 세입자의 권리와 의무, 보증금 반환 방법, 대처할 수 있는 법적 구제 방안 등을 잘 알아두어야 합니다. 무엇보다 전세 계약을 앞두고 있다면 처음 들어갈 때부터 임차인으로서의 권리를 모두 갖추기 위해 신중하게 주의하는 것이 가장 중요하다는 것도 꼭 기억하시기 바랍니다.